Überblick über den Geschäftsverlauf
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2008 deutlich schwächer gewachsen als in den beiden Vorjahren. Das reale (preisbereinigte) Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist in Deutschland um 1,3 % gestiegen (nach 2,5 % im Vorjahr). Nach Bereinigung des negativen Kalendereffekts – das Berichtsjahr hatte 2,7 Arbeitstage mehr als das Vorjahr – ergibt sich ein Anstieg des BIP von 1,0 % für das Jahr 2008 (2007 kalenderbereinigt: +2,6 %).
Die noch positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft ist ausschließlich auf die Binnenkonjunktur zurückzuführen.
Die Binnenkonjunktur hat 2008 den Schwung der Vorjahre beibehalten. Die Investitionen in Bauten und Ausrüstungen wurden recht zügig ausgeweitet. Dagegen konnte der private Konsum, die gewichtigste Verwendungskomponente des BIP, das Niveau des Vorjahres nur knapp halten (-0,1 %). Die Sparquote erreichte mit 11,4 % den höchsten Wert seit 1994 (2007: 10,8 %).
Der Außenbeitrag, in den drei Vorjahren Wachstumsmotor, bremste die wirtschaftliche Entwicklung. Hauptgrund dafür ist vor allem eine im Vergleich zu den vorangegangen Jahren deutlich geringere Zunahme der Auslandsnachfrage bei einer weiterhin ungebrochenen Importneigung der deutschen Wirtschaft. So stiegen die deutschen Exporte 2008 zwar um 3,9 % (2007: +7,5 %), aber die Importe erhöhten sich preisbereinigt um 5,2 % (2007: +5,0 %).
Die Inflationsrate lag im Jahresdurchschnitt mit 2,6 % über der des Vorjahres (2,3 %). Dies war die höchste Jahresteuerungsrate seit 1994. Vor allem Energie- (+9,6 %) und Nahrungsmittelpreise (+6,4 %) waren in den ersten Quartalen stark preistreibend und im Jahresdurchschnitt 2008 für die Inflationsentwicklung verantwortlich.
Die Arbeitslosenquote ging im Jahresdurchschnitt auf 7,8 % (im Vorjahr: 9,0 %) zurück; 3,27 Mio. (3,78 Mio.) Menschen waren erwerbslos. In diesem erneut deutlichen Rückgang der Arbeitslosigkeit spiegelt sich der konjunkturell bedingte Aufbau sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung wieder.
Die Europäische Währungsunion (EWU) erlebte 2008 noch die abgemilderte Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufschwungs der Vorjahre. Nach Angaben des Statistischen Amtes der Europäischen Gemeinschaften (Eurostat) ergab sich für 2008 ein reales BIP-Wachstum von 0,9 % (nach 2,9 % im Vorjahr) in der EU-27. Die Inflationsrate in der Eurozone zog 2008 deutlich an (+3,7 %, Vorjahr +2,3 %), die Arbeitslosenquote erhöhte sich leicht auf 7,5 % (2007: 7,4 %).
Branchenwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Einzelhandel
Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes erhöhte sich der Umsatz des Einzelhandels in Deutschland im Jahr 2008 nominal um 2,1 %, während er real (preisbereinigt) um 0,4 % zurückging. Der Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken) setzte mit 399,6 Mrd. € leicht mehr als im Vorjahr (395,3 Mrd. €) um. Damit zeigte sich der Einzelhandel 2008 angesichts der aufziehenden Krisenstimmung recht widerstandsfähig.
Der Non-Food-Handel konnte seinen Umsatz 2008 auch preisbereinigt steigern. Dagegen musste der Lebensmittelhandel reale Umsatzrückgänge verkraften. Ein Grund hierfür lag nach Angaben des Hauptverbands des Deutschen Einzelhandels (HDE) in den deutlich gestiegenen Preisen für Nahrungs- und Genussmittel in den ersten drei Quartalen.
Der Handelsverband BAG stellt fest, dass 2008 die Einzelhandelsverkaufsflächen bundesweit um 1,3 Mio. m² ausgeweitet worden sind, allerdings in einem geringeren Umfang als noch im Vorjahr. Dies geschah zu einem überwiegenden Anteil in der ersten Hälfte des Jahres. Ab Spätsommer bzw. Herbst verzeichnete der Verband einen spürbaren Rückgang bei der Ausweisung neuer Einzelhandelsflächen. Die Realisierung vieler Einzelhandelsprojekte wurde entweder verschoben oder gänzlich aufgegeben. Mit dem erneuten Zuwachs verfügt Deutschland über etwa 117,8 Mio. m² Einzelhandelsgroßflächen.
Nach Angaben des BAG ergab sich der Zuwachs an Einzelhandelsflächen vor allem durch Einkaufszentren, Lebensmittel- und Textildiscounter sowie Fachmärkte. In Ostdeutschland konnte nur eine leichte Ausweitung der Einzelhandelsverkaufsflächen festgestellt werden. Hier wurde der Zuwachs an neuen Flächen vielfach durch Flächenaufgaben kompensiert. Eine gewisse Sonderentwicklung sei abermals in Berlin zu erkennen gewesen, wo seit einigen Jahren viele Einzelhandelsflächen neu geschaffen wurden. Der größte Teil des Zuwachses erfolgte in den westdeutschen Bundesländern. Dort wuchs die Einzelhandelsverkaufsfläche seit 2006 um jeweils rund 1 Mio. m².
Die höchsten Flächenanteile bei den Vermietungen im Jahr 2008 entfielen nach einer Untersuchung des auf Handelsimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Kemper’s Jones Lang LaSalle auf den Textil- (41 %), Schuh- (9 %) und mit jeweils 6 % auf den Buchhandel sowie Telekommunikationsdienstleister, Drogeriemärkte und Accessoirehändler. Weitere wichtige Branchen in 1a-Lagen waren Gastronomen, Banken, Sportartikler und Luxusanbieter.
Einzelhandelsflächen in der Größenklasse 100 bis 250 m² waren im vergangenen Jahr am stärksten nachgefragt. Größere Flächen waren ebenfalls begehrt: Jede vierte Vermietung lag im Bereich über 500 m².
Immobilienmarkt
Das Transaktionsvolumen für Investitionen in kontinentaleuropäische Einzelhandelsimmobilien (Shoppingcenter, Fachmarktzentren und Factory Outlets; ohne Großbritannien und Irland) ist 2008 nach einer Untersuchung von Jones Lang LaSalle im Vergleich zum Vorjahr (28,2 Mrd. €) um 56 % auf 12,4 Mrd. € eingebrochen. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist sicher die abwartende Haltung der Investoren, die angesichts der weltweiten Finanzkrise erschwerte Finanzierungsbedingungen akzeptieren müssen.
Mit einem Anteil von 55 % des Transaktionsvolumens standen Shoppingcenter auch 2008 in Kontinentaleuropa im Fokus der Investoren, die zunehmend defensiv ausgerichtete Anlagemöglichkeiten suchen. Sie bevorzugen stabile Marktsegmente und achten auf erstklassige Lagen, sichere und langfristige Mietverträge sowie eine hohe Qualität der Mieter. Aber auch das Transaktionsvolumen von Shoppingcentern sank in Deutschland um fast 60 % auf 1,1 Mrd. € (2007: 2,6 Mrd. €).
Der heimische Markt hat seine führende Stellung für Einzelhandelsimmobilien-Investitionen in Kontinentaleuropa behaupten können. Das Volumen in Deutschland repräsentierte mit 2,5 Mrd. € einen Anteil von 20 % (2007: 26 %).
Die Renditen von Einzelhandelsimmobilien sind im Jahresverlauf aufgrund der Finanzkrise gestiegen. Allerdings erschwert die geringere Anzahl der Transaktionen eine marktgerechte Preisfindung. Investoren sind darüber hinaus in Einzelfällen bereit, weiter hin höhere Preise zu bezahlen und damit niedrigere Renditen zu akzeptieren. Ende 2008 lag die von Jones Lang LaSalle ermittelte Rendite für deutsche Shoppingcenter in Top-Lagen bei 5,75 % (2007: 4,50 %).
Entwicklung des Aktienkurses
Die Aktie der Deutsche EuroShop startete 2008 mit einem Kurs von 23,50 €. Am 13. Mai verzeichnete sie bei 28,40 € das Jahreshoch auf Xetra-Schlusskursbasis. Ausgelöst durch die sich verschärfende internationale Finanzkrise kam es ab Anfang Oktober an den Kapitalmärkten zu teilweise panikartigen Aktienverkäufen - insbesondere bei Immobilienaktiengesellschaften. Unsere Aktie konnte sich von diesem negativen Sog nicht vollständig abkoppeln, der Kurs ging bis zum 20. November auf 18,50 € zurück. Mit einer starken Erholungsphase im Dezember konnte sich die Deutsche EuroShop-Aktie der allgemein schlechten Stimmungslage für Finanz- und Immobilienaktien etwas entziehen und schloss das Jahr mit einem Kurs von 24,30 € positiv ab.
Zusammenfassende Bewertung des Geschäftsjahres
Der Vorstand der Deutsche EuroShop ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr sehr zufrieden. Aufgrund der guten Geschäftsentwicklung, zu der maßgeblich die neu eröffneten Center in Polen (Eröffnung 2007), Hameln und Passau beitrugen, konnte die Prognose im November 2008 angehoben werden.
Die Umsatzerlöse wurden mit 113 – 115 Mio. € geplant und beliefen sich zum Stichtag auf 115,3 Mio. € (2007: 95,8 Mio. €), was einem Plus von 20 % entspricht. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sollte zwischen 93 – 95 Mio. € liegen. Am Ende konnte es um 25 % gesteigert werden und betrug 98,€ Mio. € (2007: 78,5 Mio. €). Beim Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis wurde mit 45 – 47 Mio. € geplant. Es konnte um 29 % gesteigert werden und betrug 49,9 Mio. €.(2007: 38,9 Mio. €).
Genauso wie im Vorjahr konnten die Umsatz- und Ergebnisprognosen übertroffen werden. Die Deutsche EuroShop beweist einmal mehr, dass sie über ein hervorragendes Shoppingcenter-Portfolio verfügt und auch in diesen schwierigen Zeiten für die Wirtschaft und die Immobilienmärkte gut aufgestellt ist.