Ertragslage
Während die Einzelhandelsumsätze 2008 in Deutschland nominal um 2,1 % gestiegen sind, konnten die in unseren Shoppingcentern ansässigen Mieter auf vergleichbarer Fläche lediglich ein Umsatzplus von 0,6 % erzielen. Unter Berücksichtigung der ausländischen Objekte lag das flächenbereinigte Umsatzplus unserer Mietpartner bei 0,4 %.
Umsatzentwicklung
Umsatzerlöse des Konzerns um 20,4 % gestiegen
Die Umsatzerlöse im Konzern erhöhten sich im Geschäftsjahr um 20,4 % von 95,8 Mio. € auf 115,3 Mio. €. Zu diesem Umsatz wachstum trugen die Stadt-Galerien in Hameln (neun Monate) und Passau (vier Monate) sowie die Galeria Baltycka in Danzig, die im Oktober 2007 eröffnet wurde, maßgeblich bei.
Fast alle Bestandsobjekte mit höheren Mieterlösen
Bei den Bestandsobjekten haben sich die Mieterlöse im wesentlichen positiv entwickelt. Lediglich bei zwei Objekten ergaben sich aufgrund von geringeren Abfindungszahlungen ausgeschiedener Mieter leichte Umsatzeinbußen. In Summe stiegen die Umsatzerlöse vergleichbar um 2,0 %.
| in T€ | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| Rhein-Neckar-Zentrum. Viernheim | 16.686 | 16.307 | 16.014 |
| Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach* | 10.378 | 10.011 | 9.781 |
| Allee-Center, Hamm | 9.591 | 9.398 | 9.209 |
| City-Arkaden, Wuppertal | 8.559 | 8.233 | 7.925 |
| City-Galerie, Wolfsburg | 8.323 | 8.326 | 7.704 |
| Forum, Wetzlar | 8.265 | 8.137 | 7.982 |
| Rathaus-Center, Dessau | 8.149 | 8.207 | 7.941 |
| Altmarkt-Galerie, Dresden* | 6.548 | 6.386 | 6.214 |
| Phoenix-Center, Hamburg* | 5.634 | 5.538 | 5.270 |
| Stadt-Galerie, Hameln | 5.484 | 0 | 0 |
| City-Point, Kassel* | 3.057 | 3.031 | 2.980 |
| Stadt-Galerie, Passau | 2.925 | 0 | 0 |
| Summe Inland | 93.599 | 83.574 | 81.020 |
| Galeria Baltycka, Danzig | 12.794 | 3.439 | 0 |
| City Arkaden, Klagenfurt* | 5.256 | 5.159 | 4.024 |
| Árkád, Pécs* | 3.694 | 3.590 | 3.527 |
| Centro Commerciale Tuscia, Viterbo | 0 | 0 | 2.848 |
| Shopping Etrembières, Annemasse | 0 | 0 | 1.022 |
| Summe Ausland | 21.744 | 12.188 | 11.421 |
| Sonstige Umsatzerlöse | 0 | 0 | 413 |
| Gesamt | 115.343 | 95.762 | 92.854 |
| * = quotenkonsolidiert | |||
Leerstandsquote stabil unter 1 % Die Leerstandsquote lag wie schon im Vorjahr unter 1 %. Der Wertberichtigungsbedarf aus Mietausfällen war mit 0,3 Mio. € (2007: 0,2 Mio. €) oder 0,2 % (2007: 0,2 %) erneut auf einem sehr niedrigen Niveau.
Ergebnisentwicklung
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten leicht rückläufig
Die Grundstücksbetriebskosten sind von 8,0 Mio. € um 2,0 Mio. € auf 6,0 Mio. € gesunken, was insbesondere auf geringere Instandhaltungskosten sowie niedrigere Vorlaufkosten für Neueröffnungen zurückzuführen ist. Die Grundstücksverwaltungskosten haben sich aufgrund der gestiegenen Umsatzerlöse um 1,1 Mio. € von 6,1 Mio. € auf 7,2 Mio. € erhöht.
Sonstige betriebliche Aufwendungen um 0,8 Mio. € erhöht
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen mit 5,0 Mio. € um 0,8 Mio. € über dem Vorjahr, was insbesondere auf höhere Personalkosten, die Anhebung der Vergütung des Aufsichtsrats sowie höhere Beratungskosten zurückzuführen ist.
Finanzergebnis schwächer
Das Finanzergebnis verschlechterte sich um 8,6 Mio. € auf 48,2 Mio. €. Im Vorjahr betrug das Finanzergebnis 39,6 Mio. €. Der Rückgang ist zum einen auf höhere Zinsaufwendungen zurückzuführen (+5,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr), zum anderen lagen die Anteile der Minderheitsgesellschafter am operativen Gewinn mit 6,2 Mio. € um 2,6 Mio. € über dem Vorjahr (3,6 Mio. €).
Im Berichtsjahr werden erstmals nur die operativen Gewinn anteile der Minderheitsgesellschafter im Finanzergebnis erfasst. Der Ausweis des anteiligen Bewertungsergebnisses der Minderheitsgesellschafter erfolgt nunmehr im Bewertungsergebnis. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.
Sowohl die höheren Zinsaufwendungen als auch die höheren Ergebnis anteile der Minderheitsgesellschafter sind im Wesentlichen durch die neuen Shoppingcenter in Danzig, Hameln und Passau bedingt. Die Zinserträge lagen demgegenüber mit 2,4 Mio. € um 0,3 Mio. € unter dem Vorjahr, während die Beteiligungserträge mit 1,7 Mio. € um 0,2 Mio. € über dem Vorjahr lagen und die Ausschüttung unserer Objektgesellschaft in Breslau enthalten.
Bewertungsergebnis unter Vorjahr
Das Bewertungsergebnis ging im Vorjahresvergleich um 1,9 Mio. € von 39,0 auf 37,1 Mio. € zurück. Aus der Erstbewertung der Shoppingcenter in Hameln und Passau resultiert per Saldo ein Bewertungsgewinn von 12,0 Mio. €. Die Bewertung der Bestandsobjekte führte per Saldo zu einem Bewertungsgewinn von 54,3 Mio. €. Darin enthalten sind Kursgewinne aus der Umrechnung der Euro-basierten Verkehrswerte in polnische Zloty respektive ungarische Forint von 38,1 Mio. €, die zu einem Abgang im Anlagevermögen führten. Auf Euro-Basis haben sich die Verkehrswerte der Bestandsobjekte um 16,2 Mio. € erhöht. Dies entspricht im Durchschnitt einer Steigerung der Verkehrswerte von rund 1 %. Die positive Wertentwicklung ist wesentlich auf die GaleriaBaltycka in Polen zurückzuführen, deren Ertragsentwicklungbisher weit über den ursprünglichen Planungen liegt und infolge dessen der Verkehrswert um rund 19 % über dem Vorjahr liegt. Daneben wurden auch vier weitere Bestandsobjekte zwischen 0,1 % und 2,7 % aufgewertet. Bei neun Objekten lagen die Verkehrswerte zwischen 0,4 % und 3,3 % unter dem Vorjahr.
Des Weiteren weisen wir im Bewertungsergebnis unrealisierte Kursverluste (per Saldo) aus der Stichtagskursbewertung von monetären Posten sowie von Bankdarlehen unserer polnischen und ungarischen Objektgesellschaften in Höhe von 16,3 Mio. € aus. Der Anteil der Minderheitsgesellschafter am Bewertungsergebnis lag mit 11,7 Mio. € um 1,2 Mio. € über dem Vorjahr (10,5 Mio. €), was insbesondere auch auf den hohen Bewertungsgewinn der Galeria Baltycka zurückzuführen ist.
Steuerposition fast ausschließlich latente Ertragsteuern
Nachdem im Vorjahr aufgrund der Unternehmenssteuerreform und der daraus resultierenden ertragswirksamen Auflösung von latenten Steuerrückstellungen per Saldo ein positiver Steuerertrag von 16,3 Mio. € ausgewiesen wurde, belief sich die Steuerbelastung im Berichtsjahr auf 18,1 Mio. €. Hiervon entfielen 18,0 Mio. € auf latente und 0,1 Mio. € auf gezahlte in- und ausländische Ertragsteuern.
68,9 Mio. € Konzernergebnis
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Berichtsjahr um 25 % von 78,5 Mio. € auf 98,1 Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag mit 87,0 Mio. € um 12 % über dem Vorjahreswert (77,8 Mio. €). Das Konzernergebnis ging von 94,2 Mio. € um 27 % auf 68,9 Mio. € zurück.
Ergebnis je Aktie
Der unverwässerte Gewinn je Aktie lag bei 2,00 € gegenüber 2,74 € im Vorjahr. Davon entfielen 1,13 € (+20 %) auf das operative Geschäft (2007: 0,94 €) und 0,87 € (-8 %) auf das Bewertungsergebnis (2007: 0,94 €). Im Vorjahr fiel überdies ein zusätzliches Ergebnis aus der Auflösung latenter Steuerrückstellungen von 0,86 € je Aktie an.
Funds from Operations (FFO)
Nachdem sich in den vergangenen Jahren die Kennzahl Funds from Operations (FFO) zunehmend durchgesetzt hat, haben wir sie in die Berichterstattung des Konzerns aufgenommen. Der FFO ist definiert als der Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit und ergibt sich, in dem der Periodenüberschuss um das Bewertungsergebnis und die Aufwendungen für latente Ertragsteuern bereinigt wird. Mit dem FFO werden die laufenden Investitionen der Bestandsobjekte, die planmäßige Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie die Dividende finanziert. Im Berichtsjahr wurde ein FFO von 49,8 Mio. € oder 1,45 € je Aktie erwirtschaftet. Im Vorjahr lag diese Kennzahl bei 38,5 Mio. € bzw. 1,12 € je Aktie.
| in T€ | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Periodenergebnis | 68.872 | 94.177 |
| zzgl. latente Steuern | 18.010 | -16.719 |
| abzgl. Bewertungsergebnis | -37.071 | -38.956 |
| FFO | 49.811 | 38.502 |
| FFO je Aktie in € | 1,45 | 1,12 |
Dividendenvorschlag: 1,05 € je Aktie
Aufgrund des erfolgreichen Geschäftsjahres werden der Vorstand und der Aufsichtsrat den Aktionären auf der Hauptversammlung, die am 30. Juni 2009 in Hamburg stattfindet, die Ausschüttung einer unveränderten Dividende von 1,05 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2008 vorschlagen.