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DES - Online Geschäftsbericht 2008

Verlauf:

Prognosebericht

Prognosebericht

Die Weltwirtschaft befindet sich in einer rasanten Talfahrt, von der auch Deutschland als Exportnation in immer stärkerem Maß betroffen ist. So ist derzeit davon auszugehen, dass die bisher getroffenen Stützungsmaßnahmen der Staaten und Notenbanken nicht ausreichen werden, um die Wirtschaft wieder auf den Wachstumspfad zu lenken.

Die bisher veröffentlichten Prognosen der Bundesregierung als auch der Wirtschaftsforschungsinstitute, die von einem moderaten Rückgang des Bruttoinlandsproduktes in 2009 ausgehen und für 2010 bereits wieder Wachstum unterstellen, erscheinen zunehmend als reiner Zweckoptimismus. Wirtschaftswissenschaftler räumen mittlerweile ein, dass derzeit keine seriösen Prognosen erstellt werden können, weil die wirtschaftliche Realität in den vorhandenen volkswirtschaftlichen Modellen nicht mehr abgebildet werden können. Ebenso sehen sich viele Unternehmen aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes nicht mehr in der Lage, einen Ausblick auf das Geschäftsjahr 2009 zu geben.

Krise bisher nicht „messbar“

Wir haben bisher keine Anzeichen dafür, dass sich in 2009 die wirtschaftliche Situation des Deutsche EuroShop-Konzerns wesentlich eintrüben wird. Alle bisher verfügbaren Zahlen deuten darauf hin, dass die Konsumneigung unverändert stabil ist. Sollte sich im Laufe des Jahres aber das wirtschaftliche Umfeld weiter deutlich verschlechtern, ist nicht auszuschließen, dass auch Einzelhändler in unseren Shoppingcentern aufgrund einbrechender Umsätze in wirtschaftliche Schwierigkeiten gelangen und ihre Mietverträge nicht mehr oder nicht mehr vollständig erfüllen können. In Summe gehen wir aber davon aus, dass der Deutsche EuroShop-Konzern in einem solchen Fall nur vergleichsweise moderate Einbußen hinzunehmen hätte.

Gut aufgestelltes Portfolio

Unsere Shoppingcenter sind derzeit mit Ausnahme einiger weniger Büroflächen voll vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit unserer Mietverträge liegt noch bei etwas mehr als sieben Jahren. Die in 2009 auslaufenden Mietverträge sind bereits weitestgehend nachvermietet oder prolongiert worden. Derzeit befindet sich kein Shoppingcenter im Bau, so dass auch daraus keine Vermietungsrisiken resultieren. Die Mietaußenstände als auch erforderliche Wertberichtigungen befinden sich immer noch auf einem niedrigen Niveau.

Finanzmarktsituation beeinflusst Wachstumsmöglichkeiten

Weitere Shoppingcenter-Akquisitionen hängen von der Möglichkeit ab, neues Eigenkapital zu angemessenen Konditionen über die Börse zu beschaffen. Da dies gegenwärtig nicht absehbar ist, gehen wir davon aus, dass wir in 2009 keine weiteren Akquisitionen tätigen werden.

Umstrukturierungen in Kassel und Hamm

Unser Shoppingcenter in Kassel, an dem wir im Januar 2009 unsere Beteiligung durch Erwerb der Anteile von der Arcandor AG von 40 % auf 90 % erhöht haben, sowie das Allee-Center in Hamm werden umstrukturiert.

In Kassel wird die ehemals von Hertie belegte Warenhausfläche aufgeteilt und an mehrere kleine und mittelgroße Einzelhandelsunternehmen vermietet. Die hierfür erforderliche Investition beläuft sich einschließlich der kalkulierten Mietausfälle und Nebenkosten während der Bauzeit auf rund 5,1 Mio. €. Die Flächen sind weitestgehend langfristig vermietet.

Im Allee-Center Hamm wurde der Mietvertrag mit einem SB-Warenhausbetreiber vorzeitig aufgelöst. Nach dem Umbau (1,8 Mio. € Investitionskosten) werden auf dieser Fläche im Herbst 2009 ein Lebensmittelmarkt und ein großes Textilhaus eröffnen.

Altmarkt-Galerie Dresden expandiert

Wir gehen davon aus, dass wir noch in diesem Jahr mit der Erweiterung der Altmarkt-Galerie in Dresden beginnen können. Die erforderlichen Grundstücke wurden bereits erworben, der Abriss der Bestandsgebäude begonnen und die archäologischen Grabungen werden derzeit durchgeführt. Die Altmarkt-Galerie wird um rund 30.000 m² erweitert. Davon entfallen rund 25.000 m² auf Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Nebenflächen und rund 5.000 m² auf Büroflächen. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen auf rund 150 Mio. €, wovon 75 Mio. € auf die Deutsche EuroShop entfallen. Das Investment wird mit 50 % langfristig fremd finanziert. Die Finanzierung konnte bereits gesichert werden.

Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatzund Ertragsplanung

Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop- Konzerns für die Jahre 2009 und 2010 beinhaltet keine Objektkäufe oder -verkäufe. Ebenso sind Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren und Währungseinflüsse nicht Teil unserer Planung, da diese nicht planbar sind. Allerdings müssen wir davon ausgehen, dass wir im Falle einer weiteren Verschärfung der wirtschaftlichen Rahmendaten im laufenden Jahr erstmals ein negatives Bewertungsergebnis ausweisen werden.

Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertragssituation unseres Konzerns basiert auf

  1. der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren,
  2. der Annahme, dass es im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen können.

Umsatz 2009 steigt um 10 %, 2010 Plus von 2 % erwartet

Für das Geschäftsjahr 2009 erwarten wir einen Umsatz in Höhe von 125 - 128 Mio. €. Hier wirken sich nicht nur die im Vorjahr erfolgten Eröffnungen in Hameln und Passau aus, die erstmals für ein volles Geschäftsjahr Umsatzbeiträge leisten werden, sondern auch die erstmalige Vollkonsolidierung des City-Points in Kassel, bei dem wir im Januar 2009 unsere Beteiligung von 40 % auf 90 % erhöht haben. Im Geschäftsjahr 2010 sollte der Umsatz auf 128 - 131 Mio. € steigen.

Leichtes Ergebniswachstum in den nächsten beiden Geschäftsjahren

Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag 2008 bei 98,1 Mio. €. Nach unserer Prognose wird das EBIT im laufenden Jahr bei 105 - 108 Mio. € liegen. 2010 sollte es auf 109 - 112 Mio. € steigen.

Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis bei 49,9 Mio. €. Für das Geschäftsjahr 2009 kalkulieren wir mit 50 - 52 Mio. € und mit 53 - 55 Mio. € für das Geschäftsjahr 2010.

FFO steigt kontinuierlich

Die Funds from Operation (FFO) beliefen sich im Berichtsjahr auf 1,45 € je Aktie. Für 2009 erwarten wir diese Kennzahl in einer Größenordnung zwischen 1,45 € und 1,50 € und im Geschäftsjahr 2010 zwischen 1,55 € und 1,60 €.

Dividendenpolitik

Wir beabsichtigen, unsere langfristige und auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik fortzuführen und gehen davon aus, auch für die Jahre 2009 und 2010 eine Dividende von 1,05 € je Aktie an unsere Aktionäre ausschütten zu können.

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